天津北辰法院10月21日发布的建设工程典型案例里，有一个案子我建议所有施工老板都看一眼。工程款拿到了，优先受偿权没了。
案情不复杂。2020年11月，某房地产开发公司向一家建设公司发《投标邀请函》，随后又发《工作联系函》，函件上把施工单位写成了这家建设公司。建设公司进场施工，提交了竣工日期为2022年5月8日的《工程竣工报告》，开发商认可。双方从头到尾没签《建设工程施工合同》。
结算时产生分歧，法院委托鉴定机构做造价鉴定。同时，建设公司主张对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权。法院的处理分两段：合同关系成立，因为发函、缴费、系统登记等证据能形成高度盖然性；但优先受偿权超期，因为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条规定，承包人行使优先受偿权的期限最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。双方没有书面约定付款时间，法院按该解释第二十七条，以竣工验收并交付之日（2022年5月8日）作为应付款日。起诉时点已经超出十八个月，优先权不予支持。
一边是"没合同也能要钱"，一边是"有权利也会过期"。这两句话放在一起，就是这个案子的价值。
没书面合同，为什么合同关系还能成立
《民法典》第四百九十条第二款：法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
建设工程施工合同属于应当采用书面形式的合同，但形式瑕疵不影响事实合同关系的成立。施工方实际进场、发包方接受工程、办理报建与验收，这些行为本身就是履行。
所以"边谈边干、先干后签"的项目，工程款并非无路可走。真正致命的不是没合同，是没证据。北辰案里能赢，靠的是投标邀请函、工作联系函、缴费记录、系统登记、竣工报告这一串文件。
十八个月，是除斥期间
很多人把优先受偿权的期限当成诉讼时效，以为可以中断、可以重新起算。它不是。这条期限的性质更接近除斥期间，过了就是过了，不因催告而延长。
起算点怎么定，是这类案件的第二个战场。《建工解释（一）》第二十七条给了三档：
- 建设工程已实际交付的，应付款时间为交付之日；
- 建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；
- 建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。
北辰案适用第一档，以竣工验收并交付之日起算。很多施工企业习惯"先慢慢谈结算，谈不拢再起诉"，一谈两年，优先权在谈判桌上过期了。
优先受偿权到底值多少钱
《民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
它的意义在于顺位。工程款优先于抵押权，在发包人资金链断裂、项目被查封拍卖时，有没有这个权利，回款比例完全不同。
也有边界。公益性质的工程，比如学校、医院、市政基础设施，通常被认为属于"不宜折价、拍卖"的情形，优先受偿权难以支持。今年10月中国法院网报道的案例中，就有法院认定公益性医疗设施项目不适用优先受偿权。
施工企业的四条动作
- 竣工验收后立即书面提交结算文件，并要求对方签收。签收单就是"提交竣工结算文件之日"的证据。
- 在应付款日起十八个月内，以书面方式主张优先受偿权，或在起诉时一并提出。主张要有送达凭证。
- 起诉时把优先受偿权列为独立诉讼请求，不要只在庭审中口头提及。
- 项目出现停工、查封、破产迹象时，优先权主张与债权申报同步推进。
北京百环律师事务所处理工程款纠纷时，会先算一个日期：应付款日到今天多少个月。超过十八个月的，策略要换，重点转到结算依据、签证效力、实际施工人路径上，而不是继续围绕优先权打。
常见问题
没有书面合同，工程款还能要回来吗？
能。依《民法典》第四百九十条第二款，一方已履行主要义务且对方接受的，合同成立。关键是举证，投标函、进场通知、签证单、验收记录、付款凭证都可以用。
十八个月从哪天开始算？
已实际交付的从交付之日起算；未交付的从提交竣工结算文件之日起算；既未交付也未结算的，从起诉之日起算。
优先受偿权能转让给受让人吗？
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十九条规定，受让人主张优先受偿的，法院应综合工程是否竣工验收合格、价款是否结算、转让合同是否有效、受让人是否支付合理转让款等因素裁判，不是一律支持也不是一律否定。
优先受偿权和抵押权谁优先？
建设工程价款优先于抵押权和其他债权，但不得对抗已经支付大部分款项的商品房买受人。
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